دعوای اثبات مالکیت در مقابل سند رسمی
جایی که بیشترین پروندهها رد یا غیرقابل استماع میشوند
فرض کن ملکی را سالها پیش با مبایعهنامه خریدهای. پول دادهای، تحویل گرفتهای، حتی در آن ساکن هستی. ناگهان متوجه میشوی شخص دیگری سند رسمی همان ملک را دارد.
اولین واکنش اغلب افراد این است: «خب، دعوای اثبات مالکیت مطرح میکنم.» همینجا، اولین و خطرناکترین تلهی حقوقی پهن شده است.
تصور عمومی مردم از دعوای اثبات مالکیت
در ذهن عموم، دعوای اثبات مالکیت یعنی:
- هرکس زودتر خریده
- هرکس پول داده
- هرکس ملک در تصرف اوست
اما در عملِ دادگاه، وقتی سند رسمی در میان باشد، قواعد کاملاً تغییر میکند.
واقعیت تلخ قضایی درباره دعوای اثبات مالکیت
دادگاه اصولاً مالکیت دارندهی سند رسمی را اصل میداند، نه یک ادعا.
به همین دلیل، در دعوای اثبات مالکیت در مقابل سند رسمی، خواهان باید چیزی فراتر از:
- مبایعهنامه
- تصرف
- شهادت شهود
ارائه کند. در غیر این صورت، دعوا یا با قرار عدم استماع دعوای اثبات مالکیت مواجه میشود یا در نهایت با رد دعوای اثبات مالکیت خاتمه پیدا میکند.
اشتباه رایج و پرهزینه در طرح دعوای اثبات مالکیت
رایجترین خطا این است که بدون بررسی وضعیت ثبتی ملک، مستقیم دعوای اثبات مالکیت مطرح میشود.
در حالی که دعوای صحیح ممکن است یکی از این موارد باشد:
- دعوای ابطال سند رسمی
- دعوای بطلان معامله دارنده سند
- طرح همزمان چند دعوا بهصورت ترکیبی و حسابشده
وقتی دعوا اشتباه طرح شود، دادگاه نهتنها کمکی نمیکند، بلکه با یک رأی رد یا عدم استماع، امکان اصلاح مسیر را هم بهشدت محدود میکند.
نکتهای که معمولاً به مردم گفته نمیشود
در بسیاری از پروندههای اثبات مالکیت، مشکل اصلی نداشتن مدرک نیست؛ مشکل این است که دعوای درست از ابتدا انتخاب نشده است.
اثبات مالکیت در برابر سند رسمی، دعوایی نیست که بشود برای آن نسخهی عمومی پیچید. کوچکترین تفاوت در:
- زمان تنظیم اسناد
- سابقهی ثبتی ملک
- نحوهی انتقال
- ورود اشخاص ثالث
میتواند نتیجهی پرونده را کاملاً تغییر دهد.
چه زمانی دعوای اثبات مالکیت واقعاً شانس دارد؟
بدون ورود به جزئیات فنی، اگر پروندهی شما یکی از وضعیتهای زیر را دارد، اقدام عجولانه میتواند اشتباه استراتژیک باشد:
- سند رسمی بعد از مبایعهنامه صادر شده است
- انتقال سند از طریق وکالتنامه یا معاملهی معارض انجام شده
- فروشنده ملک را بیش از یکبار منتقل کرده
- پای ورثه یا اشخاص ثالث در میان است
در این موارد، طرح سادهی دعوای اثبات مالکیت میتواند منجر به رد دعوا یا عدم استماع شود.
جمعبندی واقعبینانه
دعوای اثبات مالکیت در مقابل سند رسمی، نه دعوای سادهای است و نه دعوایی که بشود با نمونه دادخواست یا الگوی آماده جلو برد. اگر مسیر اشتباه انتخاب شود، پرونده را نمیبازی؛ فرصت را میبازی.
اینجاست که تفاوت میان «پیگیری شخصی» و «اقدام حقوقی حسابشده» خودش را نشان میدهد.
در عمل، اولین تصمیم اشتباه در این پروندهها، معمولاً همان انتخاب نادرست نوع دعواست؛ تصمیمی که اگر اصلاح نشود، حتی مدارک درست هم به نتیجه نمیرسد.
دیدگاهها